第四,贷款支持力度减弱。2012年以来,信托、互联网金融等融资产品快速发展,分流银行储蓄存款,增加银行揽储成本和流动性约束。银行发放个人住房贷款积极性下降,收紧贷款规模,取消利率折扣,贷款支持力度减弱。住房公积金贷款受资金来源和管理体制限制,贷款规模难以迅速扩张,支持作用弱化。去年9月,人民银行放宽个人住房贷款政策,去年11月和今年3月两次下调存贷款基准利率,个人住房贷款供应有所改善,但银行贷款动力仍然不足。贷款利率下调0.65个百分点后,5年期个人住房贷款利率5.9%,高出降息前7折贷款利率1.31个百分点,利息成本仍居高不下。
设立住房银行意义重大
1998年,我国推行住房制度改革,通过出售公有住房、建立住房公积金制度、实行住房货币化分配等措施,培育个人住房消费能力。2003年后,政策重心从培育消费需求转向调控住房供给,导致供需结构失衡,房价持续上涨,不得不推出限购限贷等行政措施,通过大规模建设保障性住房,对冲房价上涨压力。目前,商品住房和保障性住房建设规模巨大,化解产能过剩、地方融资平台和影子银行风险,守住不发生区域性和系统性风险底线,需要转变住房政策取向,从调控供给转为培育需求。加快改革住房公积金制度,将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行,向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款,增加中低收入家庭住房消费需求。
第一,提高家庭购房能力。购买住房是家庭主要支出项目,资金需求巨大,一般都需要贷款支持。因贷款期限长,且按复利计息,利率水平对还贷成本十分敏感。一笔本金100万元、期限20年的个人住房贷款,利率每提高1个百分点,个人住房贷款利息支出增加14万元。贷款利率对住房需求影响巨大,是决定房地产市场走势的核心要素。商业银行在盈利性和流动性目标约束下,难以降低个人住房贷款利率。通过国家住房银行提供低息贷款,可以解决“贷款难”和“贷款贵”问题,有效提高家庭购房能力,增加住房消费需求。
第二,完善宏观调控机制。截止2014年底,商业银行个人住房贷款余额11.5万亿元,占个人住房贷款余额82%。目前,央行已放开银行贷款利率,但仍控制个人住房贷款利率,个人住房贷款成为商业银行贷款期限最长、收益率最低的资产,与营利性和流动性商业目标相悖。银行实际承担商业性和政策性双重职责,既削弱了货币政策的有效性,也加剧了房地产市场的波动性。设立国家住房银行,可以有效解决商业银行“顺周期”操作问题,避免房地产市场大起大落,拓展货币政策操作空间,为利率市场化改革创造条件。
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