房地产下行趋势明显
今年,我国房地产市场进入深度调整时期。与2008年和2011年那两轮调整不同,这轮调整是在没有行政干预情况下的市场自行校正。由此判断,我国房地产市场已经发生结构性变化,从供给约束转化为需求约束。如不能有效增加住房需求,房地产下行趋势将难以遏制。
第一,供应规模持续增加。根据“六普”数据,2010年,我国城镇存量住房为203亿平方米,此后4年又有42亿平方米竣工,扣除拆迁住房后,2014年底城镇存量住房约240亿平方米,城镇户均住房接近1套。2014年底,我国在建住宅59亿平方米,将在未来2至3年内入市。按商品住宅年销售面积10亿平方米估算,今后几年房地产市场形势将更为严峻。
第二,人口结构发生逆转。人口结构是影响住房需求的基本要素,劳动人口占比越高,住房需求越强。根据统计局数据,1965-2013年,我国15-64岁劳动人口占总人口比重持续上升,2013年达到75%峰值,其后将持续下降。根据民政部数据,2006年,我国结婚对数增长14.8%,2013年已大幅降到1.8%。未来5年,城镇20-45岁主要购房群体下降约10%。住房需求重心将转向居民改善性住房需求和农民进城购房消费需求。
第三,家庭资产配置转型。2010年后,金融“脱媒”现象凸显,银行理财产品、互联网金融产品和信托产品爆发式增长,近期股票市场开始复苏,住房不再是家庭配置资产的首选资产,住房投资需求将快速下降。
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